¿PARA QUÉ ME SIRVE UN DICTAMEN DE USO DE SUELO?

Primero que nada, es importante que conozcas que existen diferentes mecanismos a nivel local o municipal para acceder a los permisos necesarios que te garanticen el correcto funcionamiento de tu esfera jurídica, social, económica y psicológica, así como el de todo actuar humano en cada lugar que te imagines, por lo tanto y como decimos los abogados, el derecho se adecua al lugar donde se desarrolla “lex loci”.  

Imagino que no quieres redundar en la historia del fundamento jurídico, sin embargo, es necesario que comprendas de una forma muy práctica que existen tres niveles de competencia en México o, mejor dicho, tres Poderes de La Unión encargados de distribuir el poder y las atribuciones encargadas de gobernar el país que, como sabes, son: 

Los tres poderes de la unión

• El Poder Ejecutivo: encargado de aplicar lo que marcan las leyes y, con base en éstas, llevar a cabo la tarea de gobernar.
• El Poder Legislativo: encargado de elaborar las leyes que rigen al gobierno y a los ciudadanos, para garantizar la coexistencia de la sociedad.
• El Poder Judicial: con la labor de cuidar que las leyes se apliquen correctamente y de resolver conflictos para que exista armonía social.

Tranquilo, hoy solo nos abocaremos primordialmente al ámbito Ejecutivo, ya que es éste el encargado de “ejecutar” a través de los diversos ordenamientos administrativos (ya sea a nivel federal, estatal o municipal, como lo es en este caso) lo que marcan las leyes y que permiten a las autoridades administrativas o dependencias regidas por el gobernador la efectividad de garantizar el mejor manejo de cada una de las actividades laborales, así como el correcto desempeño de éstas, enfatizando la vigilancia y el estudio de campo que determine y apruebe que la forma en la que interactúan con la comunidad sea lo más adecuada y sanamente posible, puesto que su objetivo es prevenir posibles riesgos o aminorarlos en la medida de lo posible, sabiendo que los riesgos están latentes en cada momento. 

El objetivo del permiso

Ya puedo hablarte de que el objetivo de este PERMISO, consiste principalmente en conocer el destino o la utilización de un predio de acuerdo a su ubicación dentro del territorio municipal, a solicitud del ciudadano interesado. Sin embargo, también debemos considerar que no se trata solo de un simple trámite administrativo en el cual “el gobierno desea intervenir”, sino que dentro de éste, como ya lo hemos recalcado, su finalidad más aguda es conocer los posibles riesgos que rodeen  en sí misma a la actividad empresarial, laboral o industrial, según sea el caso, que se desee implementar; esto con la intención de reducir los posibles riesgos al máximo, otorgando un VISTO BUENO mediante un estudio detallado de los factores intervinientes en la localidad.

¿POR QUÉ NECESITO UN DICTAMEN DE USO DE SUELO SI TENGO DERECHO A LA PROPIEDAD PRIVADA Y A USAR MIS BIENES COMO MEJOR ME PAREZCA?

Buena pregunta, déjame decirte que en parte tienes razón al pensarlo, la Constitución Política De Los Estados Unidos Mexicanos en sus artículos 5º y 27º te faculta para dedicarte a lo que prefieras, así como a disponer de tus bienes jurídicos de la manera en que lo prefieras, siempre y cuando sea de una forma honesta o, mejor dicho, esté dentro del ámbito legal. Sin embargo, la otra parte de la verdad es que al pertenecer a un sistema jurídico y social, previamente establecido y constituido por los usos y costumbres de la convivencia en comunidad, el sistema de gobierno es el garante de vigilar que estos se cumplan y se lleven a cabo de la forma habitual y pacifica, sin alterar el orden social previamente constituido. Por este motivo, al realizar cualquier actividad económicamente viable o sustentable, generamos una variación en la esfera jurídica de los demás ciudadanos y esto podría generar una afectación o un mayor beneficio en conjunto que permita la licitud de los factores determinantes de cualquier apertura de negocio o actividad económica. 

¿CUÁLES SON LOS ORDENAMIENTOS JURÍDICOS QUE REGULAN ESTE PERMISO MUNICIPAL?

• Constitución Política de los Estados Mexicanos Art. 115 fracción V.
• Ley General de Asentamientos Humanos Art. 9, 15, 28 y 32.
• Código Urbano del Estado de Querétaro Art. 16 fracción III, 318, 324, 325, 326, 327, 328 y 351.
• Código Municipal de Querétaro Art. 73 fracción IX y último párrafo y 431.
• Reglamento de Construcción para el Municipio de Querétaro Art. 5, 22, 43 y 186.

¿HAY ALGUNA INSTITUCIÓN ENCARGADA DE LLEVAR A CABO ESTE TRÁMITE O ANTE QUIÉN DEBO SOLICITARLO?

Claro, como vimos anteriormente, las dependencias de gobierno son las encargadas de vigilar el cumplimiento de las normas de convivencia locales, así como establecer sanciones administrativas a todos aquellos que las desacatan o no siguen el procedimiento adecuado para cumplirlas, puesto que éstas pertenecen al ámbito Ejecutivo. En nuestro caso, la Secretaría de Desarrollo Sostenible a través de la Dirección de Desarrollo Urbano, es la dependencia encargada de tramitar y expedir los formatos de solicitudes, recabar los documentos solicitados que les faciliten realizar el estudio técnico de la ubicación y circunstancias actuales del predio que se pretende utilizar, así como prever los posibles riesgos y emitir el estado del dictamen: prohibido o permitido, conforme al caso.

¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE INFORME, FACTIBILIDAD DE GIRO Y DICTAMEN DE USO DE SUELO Y CUÁNTO TIEMPO TENGO ANTES DE SU VENCIMIENTO?

El artículo 261, del Reglamento de Construcción para el Municipio de Querétaro, nos dice que el dictamen de Uso de Suelo es un documento de carácter administrativo que emite la Dirección de Desarrollo Urbano, acorde a los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, el cual contiene las características de vialidad, estacionamiento, áreas verdes, áreas de maniobras, densidad de población, áreas autorizadas, las condicionantes de acuerdo al proyecto y giros específicos y cualquier otra, mismas que se asentarán en la Licencia de Construcción correspondiente. También se puede diferenciar este trámite por su vigencia, ya que está sujeta a las actualizaciones y modificaciones de los Planes, es decir, El Dictamen de Uso de Suelo cuenta con la vigencia necesaria en tanto que el uso de suelo para el cual se solicita siga siendo el mismo (no caduca mientras no se solicite un uso distinto al previamente requerido), también es necesario establecer que es obligatorio solicitar dicho trámite en todos aquellos casos en que se pretenda realizar en un predio cualquier otro uso diferente al habitacional unifamiliar. 

La factibilidad de giro

Por otro lado la Factibilidad de Giro es el documento administrativo que emite la Dirección de Desarrollo Urbano, en el cual se autoriza la actividad específica de una edificación de manera parcial o total conforme a los Planes, siendo éste obligatorio para otorgar la licencia de funcionamiento. Además de que ésta solo se renueva cada año para establecimientos de alto riesgo.

Ahora bien, conforme al artículo 261 Tercero, El Informe de Uso de Suelo es el documento administrativo mediante el cual la Dirección de Desarrollo Urbano hace del conocimiento de la persona que lo solicite, la información relativa al uso de suelo que tiene asignado un predio conforme a los programas de desarrollo urbano aplicables. 

Otra diferencia es que El Informe de Uso de Suelo se puede emitir en las modalidades siguientes: 

1. Informe, el cual señalará todos los usos posibles para un determinado predio, y 
2. Viabilidad, el cual señalará si un uso específico es permitido en el predio determinado.  En conformidad con el Reglamento de Construcción para el Municipio de Querétaro.  

Ya que te tomaste el tiempo de llegar hasta aquí, déjame decirte que si quieres ahorrarte un proceso administrativo y jurídico un poco extenso ante Municipio, cuentas completamente con nuestro apoyo y asesoría para gestionar tu trámite. Acércate con nosotros y déjanos tus comentarios, queremos leerte y brindarte la mejor ayuda en el tiempo más oportuno.

FUENTES:

Constitución Política de los Estados Mexicanos.
Ley General de Asentamientos Humanos.
Código Urbano del Estado de Querétaro.
Código Municipal de Querétaro.
Reglamento de Construcción para el Municipio de Querétaro.
PÁGINA EN LÍNEA. http://webservices.municipiodequeretaro.gob.mx/mejora_regulatoria/regulaciones.html. 
FECHA DE CONSULTA: 03 DE MAYO DE 2021.
POR JAZMÍN DE JESÚS.